Untitled Document

Aktuális:

2017.12.27. Cégkapu regisztráció


Warning: mysql_fetch_array() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /home/Tullius/zsitekugyved/magyar/aktualis.php on line 403

TŐKÉT NEM EMELT TÁRSASÁGOK FIGYELEM!

Sürgős intézkedés szükséges! Ennek elmulasztása 100 000,-Ft-tól 10 millió forintig terjedő bírságot vonhat maga után, ami az ügyvezetőre is kiszabható!

részletek »


2016.04.26. Ingatlan kérdések 5.

Az adásvételi szerződés
Második rész

Hogy a szerződéskötés során mind a két fél, az eladó és a vevő is biztosítva legyen, gyakori az a megoldás, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedélyt az eljáró ügyvéd letétbe veszi, és ő őrzi az okiratokat letétként mindaddig, ameddig a teljes vételár kifizetésre nem kerül. Az adásvételi szerződés mellett az eljáró ügyvédnek kötelessége külön letéti szerződést készíteni, és abban pontosan meghatározni, hogy a letétből a bejegyzési okiratokat milyen feltételek mellett, mikor adhatja ki, illetőleg mikor intézkedhet megbízás alapján a tulajdonjog bejegyzése iránt?

Nagyon fontos, hogy ezeket a feltételeket figyelmesen ellenőrizzük, hogy még véletlenül se kerülhessen sor a tulajdonjog bejegyzésére a vételár kifizetése vagy az egyéb feltételek teljesítése nélkül.

Ha a vételár kifizetésre került, akkor az ingatlant át kell adni a vevő részére. Ez az átadás-átvétel általában a felek személyes jelenlétében történik, ahol is meggyőződik a vevő arról, hogy az ingatlan a megtekintéskori állapotban van, tehát azóta nem sérült, nem rongálódott meg (nem ázott el, nem égett le stb). Hogyha a megtekintett állapothoz képest változás történt az ingatlanban, akkor ezt, illetőleg az óraállásokat mindenképpen az átadás-átvételi jegyzőkönyvben rögzítsük!

Nyilvánvaló, hogy a lakás esetleges rongálódása, értékvesztése kihatással lehet a vételárra, és ezt az értékcsökkenést elsősorban az átadás-átvételkor felvett jegyzőkönyvvel, illetőleg az akkor készült fotókkal, videó felvétellel tudjuk bizonyítani, ezért az átadás-átvételkor mindig nagyon gondosan járjunk el! Az átadás-átvételi jegyzőkönyvet mind a két félnek, az eladónak és a vevőnek is alá kell írnia és célszerű ha mindkét fél megőrzi a saját példányát.

A vételár kifizetés kapcsán azt is tudni kell, hogy ha banki átutalással történik a fizetés, akkor a teljesítés napja nem az a nap amikor a banki utalás elindítjuk, hanem az az időpont, amikor a vételárat a vevő bankszámláján, a saját bankja jóváírja. Ha tehát határidőhöz kötött a kifizetés, akkor gondoskodnunk kell arról, hogy az utalás kellő időben induljon ahhoz, hogy a vevő bankszámláján a jóváírás is határidőre megtörténjen.

Az adásvételi szerződésben ezen kívül célszerű az átadás-átvétel módjáról, társasház esetén társasházi közös képviselő igazolásáról is rendelkezni, azaz az eladótól olyan iratot kérni, hogy a korábbi tulajdonosnak a társasházzal szemben közös költség vagy egyéb címen tartozása nincs. Nullás igazolások beszerzése, illetőleg közművek esetén az órák átíratása egyrészt jogszabályi kötelezettség, másrészt az eladónak is elemi érdeke, hiszen a fogyasztást a közművek mindaddig a régi tulajdonos nevére számlázzák, amíg az órák átíratása és az új közmű szerződések megkötése meg nem történik. Célszerű ezért az adásvételi szerződésben kikötni, hogy a szerződés megkötésétől számított pár napon belül a felek közösen eljárnak, és a még fennálló közműtartozásokat az eladó rendezi, illetve a mérőrákat a vevő nevére átíratják.

Tudni kell azt is, hogy az átadás-átvételig kárveszély,- tehát annak veszélye, hogy az ingatlan esetleg elpusztul, valamilyen módon károsodik, értékét veszti stb., - az eladót terheli, míg ha az átadás-átvétel megtörtént, tehát a vevő birtokba jutott, akkor ez időponttól kezdve bármi kár következik be az ingatanon, az már a vevő kára, az a vevő terhére esik. Célszerű ezért az ingatlan, a lakás átadás-átvételkori biztosításáról gondoskodni.

Ha társasházi lakást veszünk, gyakori az is, hogy a társasház olyan épületbiztosítással rendelkezik, amely kiterjed az egyes lakásokra is, ebben az esetben csak a lakásban lévő ingóságainkra érdemes még kiegészítő biztosítást kötni. Arról, hogy a társasháznak van-e ilyen, a lakásokra is kiterjedő épületbiztosítása, még a szerződéskötést megelőzően célszerű tájékozódni, a közös képviselőtől a biztosító nevét és a kötvény számát megtudni.

A vásárolt lakáshoz kapcsolódik a bejelentkezés kérdése. Ezzel kapcsolatban számos félreértés, téveszme kering, amit szeretnék eloszlatni. Az, hogy valakinek valahol bejelentett lakása van, még nem jelenti, hogy tulajdonosa is az adott lakásnak, tehát a bejelentkezés és a tulajdonjog nem feltétlenül függ össze. Nagyon egyszerűsítve arról van szó, hogy az állam tudni akarja, hogy hol tartózkodnak az állampolgárok, és a területén tartózkodó külföldiek és ezért előírja számukra, hogy tartózkodási helyüket jelentsék be.

Önmagában azonban a bejelentkezés nem teremt jogot a lakás tulajdonlására, és ha a használat, azaz az ottlakás megszűnik, akkor kötelesek vagyunk kijelentkezni. Ennek elmulasztása esetén a tulajdonos kérheti a kényszerkijelentését annak, aki ténylegesen az adott címen már nem lakik.

Céges világunkban már az sem mellékes, hogy a megvásárolt lakás esetleg valamilyen gazdálkodó szervezet, cég stb. székhelyeként szerepel-e a cégnyilvántartásban? Ilyen esetben ugyanis a céget keresheti ezen a címen a cégbíróság, az adóhatóság, vagy éppen az adott cég ügyfelei, hitelezői is, ami az új tulajdonos számára rendkívül kellemetlen lehet. Célszerű ezért kikötni a szerződésben, hogy az eladó, illetőleg a cégtulajdonos, akinek az eladó a használatra engedélyt adott, a székhelyként, telephelyként való működést megszünteti, és ezt az illetékes bíróságnak, hatóságnak bejelenti.

Az adásvételi szerződésben a felsoroltakhoz képest még a felek számos kikötése, illetve más jogi előírások is szerepelhetnek – ilyen pl. hogy az eladó köteles a szerződéskötés folyamán az ingatlan energia tanúsítványát a vevőnek átadni,- de inkább két kérdést szeretnék minél egyszerűbben megmagyarázni.

Sokan nem értik a jogi nyelvezetet, nem tagadom, ezek időnként ingatlanügyekben is okozhatnak fejtörést, legtöbbször a tulajdonjog fenntartással, illetőleg az úgynevezett függőben tartási kérelemmel kapcsolatban szoktak kérdések felmerülni.

Tulajdonjog fenntartással adja el az az ingatlanát, aki nem engedélyezi azonnal a vevő részére a tulajdonjog bejegyeztetését, például arra tekintettel, hogy a teljes vételárat még a vevő nem fizette ki. Tulajdonjog fenntartással történt eladás tényét az illetékes földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzi, ugyanakkor ez a feljegyzés nem akadálya annak, hogy a jövőben a tulajdoni lapra felkerüljenek különböző kötelezettségek, terhek, például jelzálogjog, végrehajtási jog stb.

Ilyen esetben a vételár tényleges kifizetése és a tényleges birtokbaadás előtt célszerű meggyőződni arról, hogy az ingatlan állapotában, terheiben, tehermentességében semmiféle változás nem történt. Ha ezt elmulasztjuk, kellemetlen meglepetés érhet bennünket, hiszen pl. hiába fizettük ki a vételárat és mégis megjelenhet egy, a megvett ingatlanra időközben bejegyzést szerzett jelzálogjog jogosult, aki az ingatlan árverése útján akarja behajtani követelését. Ez akkor is kellemetlen, hogy ha esetleg a kikötött szerződésünk alapján előbb vagy utóbb a tőlünk behajtott összeget az eredeti eladón be tudjuk hajtani.

A függőben tartás pont arra nyújt biztosítékot, hogy miután az ingatlan tulajdoni lapjára széljegyként föltüntetik, hogy az ingatlan már eladás alatt áll, a függőben tartás időtartama alatt már újabb terhek nem kerülhetnek fel a tulajdoni lapra, így biztosak lehetünk abban, hogy a megvásárláskori állapot fönnmarad feltéve persze, hogy a megfelelő kérelmet a földhivatalhoz beadtuk.

Arra azonban ügyelnünk kell, hogy a függőben tartás csak hat hónapra kérhető, és ha a határidő lejártáig a bejegyzési engedély vagy a határidő hosszabbítására alkalmas kérelem a földhivatalhoz nem érkezik meg, úgy a bejegyzési kérelmet a földhivatal elutasítja, és az egész szerződési, bejegyzési procedúrát elölről kell kezdeni.



Budapest, 2016. április 26.

Tisztelettel:

dr. Zsitek István ügyvéd



2016.04.19. Ingatlan kérdések 4.

Akár veszünk, akár eladunk ingatlant, akár igénybe vettünk ingatlanközvetítőt, akár nem, eljön a pillanat, amikor az adásvételi szerződést meg kell kötnünk. Az ingatlan adásvételi szerződést ügyvéd készíti, az ügyvédi ellenjegyzési kötelezettség törvényi előírás, de ettől függetlenül nem árt tisztában lennünk az ingatlan adásvételi szerződések legfontosabb tartalmi elemeivel.

Most, az Ingatlan kérdések 4. részben az az adásvételi szerződésről olvashat (1. rész), ha az alábbi linkre kattint. :-)

részletek »


2016.04.12. Ingatlan kérdések 3.

Először is szeretném eloszlatni azt az egyes szakmákkal kapcsolatos misztifikációt, mely szerint mondjuk az orvos vagy az ügyvéd valami különleges foglalkozás, hivatás. Az én álláspontom szerint ezek ugyanolyan szakmák, mint a kőműves vagy éppen a könyvelő, lehet jól csinálni, lehet rosszul csinálni, vannak kiváló mesteremberek és persze vannak zseniális ügyvédek is.

Ugyanakkor ez a zsenialitás szerintem nem mindig esik egybe azzal, amit az emberek általában sztárügyvédnek neveznek. Nem biztos, hogy az a szakmai tudás csúcsa, aki a legtöbbet szerepel a TV-ében. Minden tiszteletem a nyilvánosságot szerető és vállaló ügyvédeké, és távol áll tőlem, hogy vitassam tudásukat és felkészültségüket, de ha az a kérdés, hogy kit bíznék meg egy jogi ügyem vitelével nem biztos, hogy egy, a médiában gyakran szereplő ügyvédet választanék.

Most, az Ingatlan kérdések 3. részben az ügyvéd választásról olvashat, ha az alábbi linkre kattint. :-)

részletek »


2016.04.04. Ingatlan kérdések 2.

Amerikában élő barátom sokszor mesélte, hogy gyakori költözései során mindig ingatlan közvetítőt, scout-ot vett igénybe, és mindig nagy segítségére volt ez a szolgáltatás, hiszen az új helyen gyorsan talált az igényeinek megfelelő lakást.

Amerikában ez a foglalkozás elismert és jól jövedelmező vállalkozás. Gyakran látunk filmekben is ingatlanközvetítőket dolgozni, lakásokat megmutatni. Ugyanakkor Magyarországon a szakma elismertsége és megítélése nem feltétlenül pozitív. Ennek valószínűleg az az egyik oka, hogy ha valaki még kifejezetten a "közvetítők ne hívjanak" szöveggel küldi is ki hirdetését, biztos lehet benne, hogy nevetséges magyarázatokkal, de az ügyfélszerzés reményében ingatlanközvetítő irodák is hívni fogják és ajánlják szolgáltatásukat. Ez az agresszív piacszerzési módszer sokakban kelt ellenszenvet, és valószínűleg nem is alaptalanul.

Most, az Ingatlan kérdések 2. részben az ingatlanközvetítői szerződésről olvashat, ha az alábbi linkre kattint. :-)

részletek »


2016.03.29. Ingatlan kérdések 1.

1./ CÉGÜGYEK - Számos visszajelzést kaptam, hogy a tőkeemelésen a cég már túl van, rendelkeznek ügyvéddel stb. Célom a hírlevéllel az információ nyújtás, ha van sürgős teendő – mint pl. a tőkeemelés volt – akkor az erre való felhívás. Remélem a más témákról szóló hírlevelek is hasznos információkkal szolgálnak majd azoknak is, akik pl. a tőkeemelésen túl vannak.

Akik még nem, azok számára jelzem hogy, a tőkeemelési kötelezettséget – már csak azon cégekre figyelemmel is, akik ezt teljesítették – nem hiszem, hogy visszavonnák. Ez további hiteltelenséget eredményezne a Kormánnyal szemben, amely intézkedésével sajnos eddig sem erősítette a jog iránti tiszteletet, és a jogbiztonságot. Ezért javasolom, hogy akik még nem tőkésítették fel a cégüket, azok is tervezzék meg, hogy ezt mikor és milyen eszközökkel fogják megoldani.

2./ INGATLAN KÉRDÉSEK 1. - Nem cégek, hanem magánszemélyek részéről merültek fel kérdések az ingatlan eladás és vásárlás témakörében. Ennek megfelelően ez és néhány ezt követő hírlevél elsősorban a lakásingatlan adásvétel kérdéseivel kíván foglalkozni.

Kérem, ha érdekli a téma, esetleg a közeljövőben értékesítene, vagy venne ingatlant kövesse az ingatlan értékesítésről szóló sorozatot itt, az aktuális oldalamon. Azért, hogy ne maradjon le semmilyen hasznos információról kérje felvételét a hírlevél listánkra jobb oldalt az üzenetküldésnél! :-)

Ha konkrét kérdése lenne, kérem, keressen meg. Ha konkrét ingatlan ügyben konzultációra tartana igényt, azt április hónapban kedvezményes ügyvédi díjszabással vállalom Hírlevelem olvasói részére. :-)

Most, az Ingatlan kérdések 1. részben a meghatalmazásról és a tulajdoni lapról olvashat, ha az alábbi linkre kattint. :-)

részletek »


Kapcsolatfelvétel, üzenet: 

Tisztelt Érdeklődő!

Írja meg milyen tárgyban szeretne konzultálni és kérjen időpontot! Jelentkezését várom!

↑↑

CIMKEFELHŐ:

budapest, V, kerület, cégjog, szerződés, ingatlanjog, családjog, Követelés, Öröklés, Eltartás, Végrendelet, tagi hitel,

ügyvédi, iroda, ingatlan, per, Adásvétel, Ajándékozás, Bérlet, végelszámolás, apport,

ügyvéd, jog, cég, Bt, Kft, Rt, alapítás, Kft, tőkeemelés, bontóper, feltokesites, 3 000 000, három millió, törzstőke,

reszponzív webdesign: De-DeSign Bt. +36-20-481-1785, ugyfelszolgalat@szeretettelajanlom.hu