Untitled Document

Aktuális:

2017.12.27. Cégkapu regisztráció


Warning: mysql_fetch_array() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /home/Tullius/zsitekugyved/magyar/aktualis.php on line 403

TŐKÉT NEM EMELT TÁRSASÁGOK FIGYELEM!

Sürgős intézkedés szükséges! Ennek elmulasztása 100 000,-Ft-tól 10 millió forintig terjedő bírságot vonhat maga után, ami az ügyvezetőre is kiszabható!

részletek »


2016.04.26. Ingatlan kérdések 5.

Az előző alkalommal az ingatlan adásvételi szerződéskötéssel kapcsolatos legfontosabb tudnivalókról és az adásvételi szerződés tartalmi elemeiről írtam.

Most, az Ingatlan kérdések 5. részben a vételár kifizetéséről és az ingatlan átadása-átvétele körüli tenni és tudnivalókról olvashat, ha az alábbi linkre kattint. :-)

részletek »


2016.04.19. Ingatlan kérdések 4.

Akár veszünk, akár eladunk ingatlant, akár igénybe vettünk ingatlanközvetítőt, akár nem, eljön a pillanat, amikor az adásvételi szerződést meg kell kötnünk. Az ingatlan adásvételi szerződést ügyvéd készíti, az ügyvédi ellenjegyzési kötelezettség törvényi előírás, de ettől függetlenül nem árt tisztában lennünk az ingatlan adásvételi szerződések legfontosabb tartalmi elemeivel.

Most, az Ingatlan kérdések 4. részben az az adásvételi szerződésről olvashat (1. rész), ha az alábbi linkre kattint. :-)

részletek »


2016.04.12. Ingatlan kérdések 3.

Először is szeretném eloszlatni azt az egyes szakmákkal kapcsolatos misztifikációt, mely szerint mondjuk az orvos vagy az ügyvéd valami különleges foglalkozás, hivatás. Az én álláspontom szerint ezek ugyanolyan szakmák, mint a kőműves vagy éppen a könyvelő, lehet jól csinálni, lehet rosszul csinálni, vannak kiváló mesteremberek és persze vannak zseniális ügyvédek is.

Ugyanakkor ez a zsenialitás szerintem nem mindig esik egybe azzal, amit az emberek általában sztárügyvédnek neveznek. Nem biztos, hogy az a szakmai tudás csúcsa, aki a legtöbbet szerepel a TV-ében. Minden tiszteletem a nyilvánosságot szerető és vállaló ügyvédeké, és távol áll tőlem, hogy vitassam tudásukat és felkészültségüket, de ha az a kérdés, hogy kit bíznék meg egy jogi ügyem vitelével nem biztos, hogy egy, a médiában gyakran szereplő ügyvédet választanék.

Most, az Ingatlan kérdések 3. részben az ügyvéd választásról olvashat, ha az alábbi linkre kattint. :-)

részletek »


2016.04.04. Ingatlan kérdések 2.

Amerikában élő barátom sokszor mesélte, hogy gyakori költözései során mindig ingatlan közvetítőt, scout-ot vett igénybe, és mindig nagy segítségére volt ez a szolgáltatás, hiszen az új helyen gyorsan talált az igényeinek megfelelő lakást.

Amerikában ez a foglalkozás elismert és jól jövedelmező vállalkozás. Gyakran látunk filmekben is ingatlanközvetítőket dolgozni, lakásokat megmutatni. Ugyanakkor Magyarországon a szakma elismertsége és megítélése nem feltétlenül pozitív. Ennek valószínűleg az az egyik oka, hogy ha valaki még kifejezetten a "közvetítők ne hívjanak" szöveggel küldi is ki hirdetését, biztos lehet benne, hogy nevetséges magyarázatokkal, de az ügyfélszerzés reményében ingatlanközvetítő irodák is hívni fogják és ajánlják szolgáltatásukat. Ez az agresszív piacszerzési módszer sokakban kelt ellenszenvet, és valószínűleg nem is alaptalanul.

Ezzel szemben persze, - mivel magam is dolgoztam valamikor ingatlanközvetítőként -, tudom, hogy az érem másik oldala az ügyfelek eléggé kiszámíthatatlan magatartása, amikor is hóban, fagyban, esőben vár a közvetítő a megbeszélt találkozón és bizony - ha egyáltalán értesítik, akkor is csak utólag – gyakran közli vele az ügyfél, hogy éppen nem ért rá, más dolga volt stb. és persze elfelejtette értesíteni a közvetítőt. És az értékesítés nem mindig fáklyásmenet, gyakran hónapokig talpal a közvetítő – aki sokszor csak a jutalékért dolgozik – amíg sikerül a feleket összehozni és pénz áll a házhoz.

Ugyanígy nem ismeretlenek azok a trükkök, umbuldák, amivel a megszolgált közvetítői díj megfizetését próbálják megúszni a megbízók, hiszen ötletes nép vagyunk mi magyarok, és a közvetítőnek fizetni nem mindig szeretünk, az szerintünk csak kidobott pénz.

Pedig az ingatlan közvetítés - ha jól csinálják - egy nagyon hasznos szolgáltatás. A megbízó számára nagyon sok időt, pénzt, energiát takaríthat meg, ráadásul a közvetítő olyan forrásokhoz, információkhoz fér hozzá, amit laikusként mi magunk nem tudunk igénybe venni. Így tehát én csak javasolni tudom az ingatlanközvetítő szolgáltatás igénybevételét és hangsúlyozni kívánom, hogy - a személyes tapasztalatlanságon, a hozzá nem értésen, vagy egyéb anomáliákon túl, ami egyes közvetítőknél előfordulhat -, maga a szakma, maga a szolgáltatás tényleg fontos és jó, és ajánlható mindenkinek.

Nem maga a közvetítői eljárás a probléma, és nem is ennek igénybevétele, a tanácsom inkább az, hogy nagyon alaposan fontoljuk meg amikor közvetítői szerződés kerül elénk, hogy milyen feltételekkel szerződünk az ingatlanközvetítővel.

Nézzük meg akkor, hogy az ingatlanközvetítői szerződések általában miről is szólnak és mi az, amire oda kell figyelnünk és meg kell fontolnunk, hogy elfogadjuk, vagy sem?

1. Előleg, regisztrációs díj, stb.

Bár ezek a kikötések természetesen nem jogszabály ellenesek, a jelenlegi piaci helyzet semmivel sem indokolja, hogy az ingatlanközvetítő cég valamilyen pénz befizetéséhez kösse a szolgáltatásának nyújtását.

Ezért úgy gondolom, hogy olyan közvetítőket ne vegyünk igénybe, akik valamilyen pénzfizetéstől teszik függővé a szolgáltatási szerződés megkötését.

2. Kizárólagosság

Sok közvetítő iroda szeret kizárólagos szerződést szerezni. Ennek első előnye számukra az, hogy kizárja a konkurencia működését. Ugyanakkor a megbízó oldaláról hátrányként merül föl, hogy hiába kíván mást igénybe venni, illetve csak panaszkodni tud, ha hónapok óta az ügyében nem történik semmi, de nem tud szabadulni a szerződéstől, nem tud más, esetleg használhatóbb közvetítőt megbízni. Ennek megelőzése érdekében én a magam részéről nem javaslom a kizárólagos szerződés megkötését, illetve azt csak nagyon különleges estekben tartom indokoltnak.

3. A szerződés időtartama, felmondása

Nyilvánvaló, hogy az eladni kívánt ingatlanra nem biztos, hogy a közvetítő azonnal pont olyan vevőt tud hozni, aki pont a mi ingatlanunkat akarja és pont azon az áron kívánja megvenni, amit mi megfelelőnek találunk, illetve nem biztos, hogy a közvetítő adatbázisában ott van álmaink otthona, amire oly régóta vágyunk. Még a legkorrektebb eljárás esetén is hetekig vagy hónapokig tarthat a folyamat és ez indokolja, hogy a szerződésünk is hosszabb ideig maradjon érvényben. Érthető az a közvetítői igény is, hogy szeretné addig fenntartani a szerződéses kapcsolatot, amíg a munkája – a számára a díjfizetést jelentő – eredménnyel zárul.

Ilyen esetekben célszerű a szerződés időtartamát megszabni, a felmondásának lehetőségét valamilyen feltételhez kötni. Pl. ha hetente/havonta ennyi és ennyi érdeklődőt nem hoz a közvetítő, ha x db. Igényeinknek megfelelő ingatlant nem tud bemutatni, ha nem érkezik bizonyos időn belül értékelhető ajánlat stb., akkor tartsuk fenn a szerződés felmondásának jogát. Ha nem kizárólagos értékesítésről van szó, nem is feltétlenül kell élnünk ezzel a jogunkkal, hiszen lehet, hogy a hónapokig hallgató ingatlanos hozza majd a jó megoldást, az azonnal fizető vevőt, de a jogot, a lehetőséget a szerződés megszüntetésre mindig tartsuk fenn.

4. A közvetítői díj

A közvetítői díj elég széles skálán mozog. Találkoztam az általánosságba vett 3%-os, vagy annál alacsonyabb közvetítői díjtól egészen a 6%-os közvetítői díjig sokfajta kikötéssel. Ha ehhez hozzátesszük, hogy a legtöbb ingatlanközvetítő cég ÁFA körbe is tartozik, így a +27%-os ÁFA-val együtt a kikötött közvetítői díj bizony már nem jelentéktelen összeg. Sokan gondolják úgy, hogy a kikötött díj esetleg meghaladja az ő teherviselő képességüket, vagy úgy érzik, hogy a díj nincs arányban a szolgáltatással, annak minőségével. Ettől függetlenül sokan behunyt szemmel aláírják ezeket a kikötéseket.

Ne higgyünk azoknak az ügynöki állításoknak, hogy akár a nagy ingatlanközvetítő cégek szerződési blankettájából nem lehet valamit kihúzni, nem lehet azokon módosítani. Ez a jog megilleti az ügyfelet, legfeljebb a közvetítő cég is eltűnődik azon, hogy az ügyfél által kívánt módosításokkal köt-e szerződést vagy nem?

A díjjal kapcsolatban az én tanácsom az, hogy mindenki fontolja meg és építse be a közvetítői díjat az általa kért vételárba. Sokszor ugyanis megdöbbenünk, ha kalkulálunk egy árat, aztán a közvetítő díj elviszi ennek egy részét és ezt akkor méltánytalannak találjuk. Tudomásul kell vennünk, hogy az eladni kívánt ingatlan eladási árába bele kell kalkulálni a járulékos költségeket, így az igénybe vett ingatlanközvetítő díját, vagy éppen az ügyvéd díját pl. akkor ha eladóként is biztonságban akarjuk tudni az ügyletünket, és a vevő ügyvédjén kívül a saját jogi szakemberünkkel meg kívánjuk vizsgáltatni a készülő jogi dokumentumokat.

Azt is figyelembe kell venni, hogy nem mindegy, hogy milyen típusú ingatlant, milyen körben keresünk. Egy átlagos lakás közvetítői díja valószínűleg olcsóbban megszámítható, mintha valamilyen speciális ingatlant keresünk, amely meghatározott, szigorú feltételeknek kell, hogy eleget tegyen. Az utóbbi megtalálása nehezebb, sokkal sokrétűbb kutatói munkát kíván a közvetítőtől, így értelemszerű, hogy ezt a munkát magasabb százalékú díjjal kívánja honoráltatni magának.

5. Egyéb kikötések

Nem árt figyelni a szerződésbe foglalt egyéb kikötésekre is. Ezek leggyakoribbja a felek értesítési kötelezettségeire vonatkoznak, és pl. ha elfelejtjük az ingatanost értesíteni, hogy eladtuk az ingatlant, már nem aktuális az ügy, az bizony sokba kerülhet nekünk. Ügyeljünk tehát arra, hogy a figyelmesen elolvasott, megértett szerződésben foglalt kötelezettségeinkről ne felejtkezzünk el!

Az én tanácsom tehát az, hogy igen, éljünk az ingatlanközvetítés adta lehetőséggel, ugyanakkor nyugodtan alkudjunk, szabjunk nekünk megfelelő feltételeket, és hogy ha olyan szerződési kikötésekkel találkozunk, amelyek nem felelnek meg a mi elképzeléseinknek, amelyeket nem tartunk teljesíthetőnek, akkor nyugodt szívvel kérjük ezek módosítását, illetőleg ha ez nem lehetséges, az ingatlanközvetítő ezeket nem fogadja el, akkor válasszunk más szakembert. Jelen pillanatban úgy néz ki, hogy ügyfélpiac van, tehát a közvetítők versenyeznek azért, hogy minél több ügyfelet, ingatlanközvetítői lehetőséget szerezzenek meg. Én úgy gondolom, hogyha merünk nemet mondani, merjük elmondani az igényünket, akkor nagyon jó feltételekkel, nagyon jó szolgáltatást kaphatunk.

Ha konkrét kérdése merülne fel még a témában, kérem keressen meg.

A következő hírlevélben az ügyvédi közreműködéssel kapcsolatos kérdéseket tekintjük át.

Budapest, 2016. április 04.

Tisztelettel:

dr. Zsitek István ügyvéd



2016.03.29. Ingatlan kérdések 1.

1./ CÉGÜGYEK - Számos visszajelzést kaptam, hogy a tőkeemelésen a cég már túl van, rendelkeznek ügyvéddel stb. Célom a hírlevéllel az információ nyújtás, ha van sürgős teendő – mint pl. a tőkeemelés volt – akkor az erre való felhívás. Remélem a más témákról szóló hírlevelek is hasznos információkkal szolgálnak majd azoknak is, akik pl. a tőkeemelésen túl vannak.

Akik még nem, azok számára jelzem hogy, a tőkeemelési kötelezettséget – már csak azon cégekre figyelemmel is, akik ezt teljesítették – nem hiszem, hogy visszavonnák. Ez további hiteltelenséget eredményezne a Kormánnyal szemben, amely intézkedésével sajnos eddig sem erősítette a jog iránti tiszteletet, és a jogbiztonságot. Ezért javasolom, hogy akik még nem tőkésítették fel a cégüket, azok is tervezzék meg, hogy ezt mikor és milyen eszközökkel fogják megoldani.

2./ INGATLAN KÉRDÉSEK 1. - Nem cégek, hanem magánszemélyek részéről merültek fel kérdések az ingatlan eladás és vásárlás témakörében. Ennek megfelelően ez és néhány ezt követő hírlevél elsősorban a lakásingatlan adásvétel kérdéseivel kíván foglalkozni.

Kérem, ha érdekli a téma, esetleg a közeljövőben értékesítene, vagy venne ingatlant kövesse az ingatlan értékesítésről szóló sorozatot itt, az aktuális oldalamon. Azért, hogy ne maradjon le semmilyen hasznos információról kérje felvételét a hírlevél listánkra jobb oldalt az üzenetküldésnél! :-)

Ha konkrét kérdése lenne, kérem, keressen meg. Ha konkrét ingatlan ügyben konzultációra tartana igényt, azt április hónapban kedvezményes ügyvédi díjszabással vállalom Hírlevelem olvasói részére. :-)

Most, az Ingatlan kérdések 1. részben a meghatalmazásról és a tulajdoni lapról olvashat, ha az alábbi linkre kattint. :-)

részletek »


Kapcsolatfelvétel, üzenet: 

Tisztelt Érdeklődő!

Írja meg milyen tárgyban szeretne konzultálni és kérjen időpontot! Jelentkezését várom!

↑↑

CIMKEFELHŐ:

budapest, V, kerület, cégjog, szerződés, ingatlanjog, családjog, Követelés, Öröklés, Eltartás, Végrendelet, tagi hitel,

ügyvédi, iroda, ingatlan, per, Adásvétel, Ajándékozás, Bérlet, végelszámolás, apport,

ügyvéd, jog, cég, Bt, Kft, Rt, alapítás, Kft, tőkeemelés, bontóper, feltokesites, 3 000 000, három millió, törzstőke,

reszponzív webdesign: De-DeSign Bt. +36-20-481-1785, ugyfelszolgalat@szeretettelajanlom.hu