Untitled Document

Aktuális:

2017.12.27. Cégkapu regisztráció


Warning: mysql_fetch_array() expects parameter 1 to be resource, boolean given in /home/Tullius/zsitekugyved/magyar/aktualis.php on line 403

TŐKÉT NEM EMELT TÁRSASÁGOK FIGYELEM!

Sürgős intézkedés szükséges! Ennek elmulasztása 100 000,-Ft-tól 10 millió forintig terjedő bírságot vonhat maga után, ami az ügyvezetőre is kiszabható!

részletek »


2016.04.26. Ingatlan kérdések 5.

Az előző alkalommal az ingatlan adásvételi szerződéskötéssel kapcsolatos legfontosabb tudnivalókról és az adásvételi szerződés tartalmi elemeiről írtam.

Most, az Ingatlan kérdések 5. részben a vételár kifizetéséről és az ingatlan átadása-átvétele körüli tenni és tudnivalókról olvashat, ha az alábbi linkre kattint. :-)

részletek »


2016.04.19. Ingatlan kérdések 4.

Az adásvételi szerződés
Első rész

Akár veszünk, akár eladunk ingatlant, akár igénybe vettünk ingatlanközvetítőt, akár nem, eljön a pillanat, amikor az adásvételi szerződést meg kell kötnünk. Az ingatlan adásvételi szerződést ügyvéd készíti, az ügyvédi ellenjegyzési kötelezettség törvényi előírás, de ettől függetlenül nem árt tisztában lennünk az ingatlan adásvételi szerződések legfontosabb tartalmi elemeivel.

A szerződésnek nyilvánvalóan tartalmazni kell a szerződő felek adatait, beleértve az ingatlan tulajdonosainak vagy esetleges haszonélvezőinek adatait is. Ezeket általában az ügyvéd által kiváltott tulajdoni lap tartalmazza. Sokan észrevételezik, hogy adatvédelmi okokból ők nem akarják személyi számukat megadni, de a személyi szám, illetőleg az adószám valamint a születési adatok megadása a szerződés megkötése során kötelező. Az eljáró ügyvédnek törvényi kötelezettsége, hogy elektronikus úton meggyőződjön a szerződést kötő felek személyazonosságáról. Alkalmaznak olyan megoldást is, hogy a felek igazolványairól készít az ügyvéd fénymásolatot és ez alapján végzi el a szerződést kötők személyazonosítását. Az elektronikus személyi ellenőrzésnek díja van, ez a szerződéskötés költségei között valószínűleg meg fog jelenni.

Mindenképpen rögzíteni kell az adásvétel tárgyát képező ingatlan adatait azt, hogy erre az ingatlanra ki milyen arányban bejegyzett tulajdonos, és természetesen, hogy ha az ingatlanra használati, haszonélvezeti jog vagy egyéb teher is be van jegyezve, akkor a szerződéskötéshez lehet, hogy ezeknek a jogosultaknak a jelenléte is szükséges.

A haszonélvezeti jog úgynevezett vagyonértékű jog, tehát az eladáskor a vételár illetéktörvény által meghatározott hányada - ha a vagyoni értékű jogokat is meg kívánják szüntetni - a haszonélvezeti jogosultat illeti, és nem az ingatlan tulajdonosát.

Meg kell itt jegyeznünk, hogy sokan nincsenek azzal tisztában, hogy a haszonélvezeti jog megelőzi a tulajdonosi jogokat. Ha tehát valakinek haszonélvezeti joga van valamely ingatlanon (vagy ingóságon), akkor a tulajdonost megelőzően jogosult annak használatára, hasznosítására pl. bérbeadására.

Ha a haszonélvezeti jog tulajdonosa nem kíván lemondani a haszonélvezeti jogáról, az sem zárja ki az ingatlan értékesítését, de akkor figyelemmel kell arra lennünk, különösen mint vevők, hogy a haszonélvező jogai megelőzik a mindenkori tulajdonosok jogait, tehát mindaddig, amíg a haszonélvező az ingatlant használni, hasznosítani kívánja - függetlenül attól, hogy a tulajdonjogot a vevő megszerzi - addig új tulajdonukhoz a vevők nem férhetnek hozzá, még birtokba sem juthatnak.

Szólni kell még a tulajdoni lapon szereplő egyéb terhekről, amelynek leggyakoribbja a különböző hitelezőket, elsősorban bankokat illető jelzálogjog, illetőleg elidegenítési és terhelési tilalom. Utóbbiról nagyon fontos tudni, hogy ha ez rá van vezetve a tulajdoni lapra, akkor az ingatlant érvényesen átruházni, eladni nem lehet. Az ilyen szerződések alapján benyújtott kérelmeket a földhivatal is azonnal vissza fogja utasítani. Ahhoz, hogy egy ilyen ingatlant megszerezzünk a bankkal, jogosulttal egyeztetni, és az elidegenítési tilalmat a tulajdoni lapról töröltetni kell.

A jelzálogjog, vagy egyéb nyilvántartott zálogjogok tekintetében azt kell tudni, hogy ezek megint csak nem akadályozzák önmagukban az eladást, de a vevő a feltüntetett teherrel veszi meg az ingatlant, tehát ha a zálogjog jogosultja jelentkezik, akkor az ő követelését ki kell elégítenie, ha ezt nem teszi, úgy a jogosult végrehajtást, az ingatlan értékesítését kérheti.

Ugyanez áll a tulajdoni lapon szereplő végrehajtási jogokra, ami azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonosa ellen már végrehajtási eljárás van folyamatban, és a végrehajtás végig vihető, attól függetlenül, hogy az ingatlant új tulajdonos vásárolja meg.

Ha terhekkel veszünk meg egy ingatlant, akkor az adásvételi szerződésben tanácsos kikötni, hogy a vételárból minden terhet az eladó töröltet, még tanácsosabb, hogy ezt ne bízzuk az eladóra, hanem a tehermentesítés folyamatát vagy mi, vagy az eljáró ügyvéd kísérje figyelemmel, legyenek garanciák, hogy a pénz, amit vételárként átadunk, valóban az ingatlan teljes tehermentesítésére fordítódik. Elemi érdekünk ugyanis, hogy az ingatlant minden tehertől mentesen vásároljuk meg.

Az ingatlan adatai után, amely a helyrajzi számot és a pontos címet tartalmazza, én mindig ajánlanám, hogy rögzítsék a felek a szerződésben az ingatlan műszaki állapotát, és az ingatlanról a vevő által elmondottakat. Ezzel elejét vehetjük annak, hogy évekig tartó perben próbáljuk azt tisztázni, hogy pl. az eladó vályog-, vagy téglaházat adott el?

A következő fontos elem a vételár kérdése. Legegyszerűbb, hogyha a vételár azonnal, egy összegben kifizetésre kerül, és ennek fejében megszerzi a vevő az ingatlan tulajdonjogát. Gyakoribb azonban, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor csak egy kisebb, általában a vételár 10-20 százalékát kitevő összeg cserél gazdát? Nagyon fontos azt tudni, hogy ezt az összeget vételár előlegnek, vagy foglalónak szántuk? A foglaló speciális szabályai szerint ugyanis, hogy ha valamelyik fél hibájából meghiúsul a szerződés, akkor a vevő a foglalót nem kapja vissza, ha az eladó hibája áll fenn, akkor pedig az átvett foglaló kétszeres összegét köteles visszaszolgáltatni a vevő részére. A vételárelőleg pedig, a szerződés meghiúsulása esetén – általában az okozott költségek másik fél részére történő megtérítése után – egy összegben, vagy a megállapodás szerinti részletekben a szolgáltató félnek visszajár.

Ügyeljünk arra, hogy saját hibának minősül mindaz, ami a mi érdekkörünkben a szerződés teljesítése során felmerül. Ami sokaknak adott esetben anyagi veszteséget is jelent az az, hogy ha hitelt veszünk fel az ingatlan vásárláshoz, és a bank megtagadja a hitel folyósítását, vagy a hitelfolyósítás kicsúszik a szerződésünkben meghatározott időtartamból, akkor ez a hitelfelvevő vevő hibájának minősül a hitelfelvétel sikerességéért, az általa igénybe vett bankért Ő felel! Tudni kell, hogy a bankok ilyen esetekre nem vállalnak felelősséget, különösen igaz ez, hogy ha a az ígéretet, hogy minden rendben lesz, csupán a banki ügyintéző szóban mondta. Legyünk tehát óvatosak a felelősségvállalással, illetőleg a határidők megszabásával! Banki hitel esetén a magam részéről legalább háromhavi határidőt írnék a szerződésbe, bár tény, hogy a legtöbb hitelfolyamat ennyi időt általában azért nem vesz igénybe.

Ha már szót ejtettünk a banki hitelekről, érdemes arra figyelni, hogy a legtöbb banknak van a hitelfelvétellel kapcsolatos tájékoztató anyaga, amit még a szerződéskötés előtt célszerű elkérnünk és átadnunk az okiratot szerkesztő ügyvéd részére, aki a banki feltételeket be fogja építeni az adásvételi szerződésbe. Sajnos még a leggondosabb ügyvédi munka mellett is előfordul, hogy a bank utólag kéri a szerződés módosítását, kiegészítését. Legyünk erre fölkészülve és célszerű a szerződés szövegébe a bank kívánalmainak megfelelő szerződésmódosításhoz való hozzájárulást a felek részére kikötni. Nyilvánvaló persze, hogy az esetleges banki, általában technikai feltételek megszabása, nem szolgálhat a szerződésünk egyoldalú módosítására, a vételár fölemelésére stb.

A szerződésben a vételár kifizetésének módjáról, ütemezéséről is rendelkezni kell, ha nem egy összegben történt a vételár rendezése, akkor az átadott foglaló vagy vételár előleget követően egy vagy több részlet is kifizetésre kerülhet, amíg a teljes vételár rendezésre nem kerül. A szerződésnek tartalmaznia kell a kifizetések határidejét, ha másképp nem, a „legkésőbb” jelzéssel, ami azt jelenti, hogy korábban is fizethetünk, de a legvégső határidőig mindenképp fizetnünk kell, mert ha ezt elmulasztjuk, akkor különböző szankciók léphetnek életbe.

Leggyakoribb szankció a kamatfizetés a késedelem után, illetve a kötbér kikötés, amelyek összege általában a kikötött kamatlábhoz illetve kötbér mértékhez, és a mulasztott napokhoz igazodik, és anyagilag ösztönöz arra, hogy a határidőket mindenki betartsa.

A vételár teljes kifizetésének ellentételezése az ingatlan tulajdonjogának átengedése, a földhivatali átíratása a vevő nevére. Bár különböző esetekben nem zárható ki, hogy a tulajdonjog bejegyzése előbb történjen meg, mint a vételár kifizetése, mégis az a legbiztonságosabb mód a felek részére, hogy ha a vételár kifizetése és a tulajdonjog bejegyzési engedély eladó általi aláírása és kiadása egy időben történik.

A következő hírlevélben ugyanezt a témát folytatom.

Budapest, 2016. április 19.

Tisztelettel:

dr. Zsitek István ügyvéd



2016.04.12. Ingatlan kérdések 3.

Először is szeretném eloszlatni azt az egyes szakmákkal kapcsolatos misztifikációt, mely szerint mondjuk az orvos vagy az ügyvéd valami különleges foglalkozás, hivatás. Az én álláspontom szerint ezek ugyanolyan szakmák, mint a kőműves vagy éppen a könyvelő, lehet jól csinálni, lehet rosszul csinálni, vannak kiváló mesteremberek és persze vannak zseniális ügyvédek is.

Ugyanakkor ez a zsenialitás szerintem nem mindig esik egybe azzal, amit az emberek általában sztárügyvédnek neveznek. Nem biztos, hogy az a szakmai tudás csúcsa, aki a legtöbbet szerepel a TV-ében. Minden tiszteletem a nyilvánosságot szerető és vállaló ügyvédeké, és távol áll tőlem, hogy vitassam tudásukat és felkészültségüket, de ha az a kérdés, hogy kit bíznék meg egy jogi ügyem vitelével nem biztos, hogy egy, a médiában gyakran szereplő ügyvédet választanék.

Most, az Ingatlan kérdések 3. részben az ügyvéd választásról olvashat, ha az alábbi linkre kattint. :-)

részletek »


2016.04.04. Ingatlan kérdések 2.

Amerikában élő barátom sokszor mesélte, hogy gyakori költözései során mindig ingatlan közvetítőt, scout-ot vett igénybe, és mindig nagy segítségére volt ez a szolgáltatás, hiszen az új helyen gyorsan talált az igényeinek megfelelő lakást.

Amerikában ez a foglalkozás elismert és jól jövedelmező vállalkozás. Gyakran látunk filmekben is ingatlanközvetítőket dolgozni, lakásokat megmutatni. Ugyanakkor Magyarországon a szakma elismertsége és megítélése nem feltétlenül pozitív. Ennek valószínűleg az az egyik oka, hogy ha valaki még kifejezetten a "közvetítők ne hívjanak" szöveggel küldi is ki hirdetését, biztos lehet benne, hogy nevetséges magyarázatokkal, de az ügyfélszerzés reményében ingatlanközvetítő irodák is hívni fogják és ajánlják szolgáltatásukat. Ez az agresszív piacszerzési módszer sokakban kelt ellenszenvet, és valószínűleg nem is alaptalanul.

Most, az Ingatlan kérdések 2. részben az ingatlanközvetítői szerződésről olvashat, ha az alábbi linkre kattint. :-)

részletek »


2016.03.29. Ingatlan kérdések 1.

1./ CÉGÜGYEK - Számos visszajelzést kaptam, hogy a tőkeemelésen a cég már túl van, rendelkeznek ügyvéddel stb. Célom a hírlevéllel az információ nyújtás, ha van sürgős teendő – mint pl. a tőkeemelés volt – akkor az erre való felhívás. Remélem a más témákról szóló hírlevelek is hasznos információkkal szolgálnak majd azoknak is, akik pl. a tőkeemelésen túl vannak.

Akik még nem, azok számára jelzem hogy, a tőkeemelési kötelezettséget – már csak azon cégekre figyelemmel is, akik ezt teljesítették – nem hiszem, hogy visszavonnák. Ez további hiteltelenséget eredményezne a Kormánnyal szemben, amely intézkedésével sajnos eddig sem erősítette a jog iránti tiszteletet, és a jogbiztonságot. Ezért javasolom, hogy akik még nem tőkésítették fel a cégüket, azok is tervezzék meg, hogy ezt mikor és milyen eszközökkel fogják megoldani.

2./ INGATLAN KÉRDÉSEK 1. - Nem cégek, hanem magánszemélyek részéről merültek fel kérdések az ingatlan eladás és vásárlás témakörében. Ennek megfelelően ez és néhány ezt követő hírlevél elsősorban a lakásingatlan adásvétel kérdéseivel kíván foglalkozni.

Kérem, ha érdekli a téma, esetleg a közeljövőben értékesítene, vagy venne ingatlant kövesse az ingatlan értékesítésről szóló sorozatot itt, az aktuális oldalamon. Azért, hogy ne maradjon le semmilyen hasznos információról kérje felvételét a hírlevél listánkra jobb oldalt az üzenetküldésnél! :-)

Ha konkrét kérdése lenne, kérem, keressen meg. Ha konkrét ingatlan ügyben konzultációra tartana igényt, azt április hónapban kedvezményes ügyvédi díjszabással vállalom Hírlevelem olvasói részére. :-)

Most, az Ingatlan kérdések 1. részben a meghatalmazásról és a tulajdoni lapról olvashat, ha az alábbi linkre kattint. :-)

részletek »


Kapcsolatfelvétel, üzenet: 

Tisztelt Érdeklődő!

Írja meg milyen tárgyban szeretne konzultálni és kérjen időpontot! Jelentkezését várom!

↑↑

CIMKEFELHŐ:

budapest, V, kerület, cégjog, szerződés, ingatlanjog, családjog, Követelés, Öröklés, Eltartás, Végrendelet, tagi hitel,

ügyvédi, iroda, ingatlan, per, Adásvétel, Ajándékozás, Bérlet, végelszámolás, apport,

ügyvéd, jog, cég, Bt, Kft, Rt, alapítás, Kft, tőkeemelés, bontóper, feltokesites, 3 000 000, három millió, törzstőke,

reszponzív webdesign: De-DeSign Bt. +36-20-481-1785, ugyfelszolgalat@szeretettelajanlom.hu